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中小房企融资成本攀升 “学区房信托”10%收益吸睛
时间:2018-03-02来源:证券日报作者:编辑:郭学薇

随着近期房地产企业融资受到“围追堵截”式监管之后,中小房企融资成本随之攀升,相应的信托产品收益率也持续上涨。

《证券日报》记者查询某第三方网站信息,发现仅今年2月份市场上就有二十余款预期收益率在8%以上的房地产信托在售,融资方大多为中小房企公司。以某投资者与记者分享的一款名为“北大华府集合信托计划”的房地产信托产品为例,该项目预计融资规模为20亿元,期限为24个月,预期收益率最高可达10%。

资深信托研究员袁吉伟指出,今年房地产宏观调控没有放松,再融资压力比较大,资金需求仍较旺盛,但是资金供给缺口扩大,加之销售回落,资金链会承受更大压力。建议投资者优选大型房企项目,或者国家支持的长租公寓、养老地产、Reits等相关产品,在安全性上有较高保障,对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目,要做好项目分析,提高风险意识。

10%收益率吸睛

房地产信托产品走俏

进入2018年以来,市面上在售房地产信托产品预期收益率持续走高,吸引了众多投资者的注意。

随着近期房地产企业融资受到“围追堵截”式监管之后,中小房企融资成本随之攀升,相应的信托产品收益率也持续上涨。《证券日报》记者查询某第三方网站信息,发现仅今年2月份就有二十余款预期收益率在8%以上房地产信托在售,融资方大多为中小房企公司。

以某投资者与记者分享的一款名为“北大华府集合信托计划”的房地产信托产品为例,该项目的融资方为海南恩祥新城实业有限公司,预计融资规模为20亿元;其资金用途系用于北大附中、附小海口分销学区配套住宅建设,期限为24个月,预期收益率最高可达10%。“学区房价格快速上涨,‘学区房信托’还能不靠谱吗?”某“资深”投资者如是说。

用益信托在线数据显示,2018年2月份共有44家信托公司成立337款集合信托产品,成立规模为467.28亿元。从收益率看,2月份成立的集合信托平均预期收益率为7.41%,同比上升0.13个百分点,环比上升1.79个百分点。其中,投向为房地产领域的集合信托产品为171.62亿元,占比36.73%,平均预期收益率为7.7%,同比上升0.09个百分点,环比上升1.03%个百分点。

记者随机采访了几位理财销售人士,均表示近期房地产信托销售情况较为可观。“房地产信托一般都有土地质押等风控措施,保障力度比较高,投资者比较容易接受。尤其是近期产品收益率比较高,适合增加一些产品配置。”

“近期房地产信托产品的收益率的确有抬升的趋势,但动辄10%的预期收益也并非普遍,信托产品的预期收益率不只与融资方的融资成本挂钩,还涉及多种因素。”北京某信托公司业务经理向记者表示,不排除个别项目以高收益迅速吸引投资者,以尽快满足融资方的融资需求。“近年来房地产信托一直都是监管重点所在,我们选择项目也尽量优中选优,对于存在瑕疵的项目宁可不做,也不能触碰监管红线。”

房企融资成本攀升

投资者应提高风险意识

事实上,近年来房企融资渠道持续收紧,中小房企日子更加难过,今年以来情况依然没有得到好转。

2月初,上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》,称辖区内商业银行并购贷款快速增长。其中,投向房地产业及土地项目并购的占比较高,与“审慎发展并购贷款,支持优化产业结构”的政策导向不符,并提出多项合规性要求。市场消息称,部分商业银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

银行贷款“一贷难求”,房企公司债发行亦不乐观。公开数据显示,2017年交易所市场共发行房企公司债555.84亿元,同比下降91.55%。另外,海通证券统计数据显示,在存续地产债中,2018年需偿付规模为1613亿元,2019年-2021年将逐年增加,需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。在2018年-2019年地产公司债集中进入回售期的背景下,新增房企公司债规模将也将受限。

在国内市场融资困难的情况下,部分上市房企将视线放至海外:今年2月底,瑞安房地产、建业地产等公司纷纷推出国际票据,融资金额超过10亿元人民币;华夏幸福亦在2017年底公告称其子公司在境外发行5亿美元的高级无抵押定息债券和3.5亿美元的次级担保永久证券。不过,由于资质要求及融资能力等的影响,中小房企显然难以参与海外融资市场。

川财证券研究报告指出,2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。非标业务收紧后,房企资金链承压,小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

资深信托研究员袁吉伟表示,今年房地产宏观调控没有放松,再融资压力比较大,资金需求仍较旺盛,但是资金供给缺口扩大,加之销售回落,资金链会承受更大压力。近期房地产信托发行依然较快,不过募集难度也很大,监管备案合规要求更严格,所以成本上行显著。在产品选择方面,袁吉伟建议,投资者应当优选大型房企项目,或者国家支持的长租公寓、养老地产、REITs等产品,在安全性上有较高保障,对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目,要做好项目分析,提高风险意识。 

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