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负债率不断攀升,房企整合路在何方
时间:2018-04-13来源:北青网作者:编辑:郭学薇

一方面继续完善政府调控的“有心之手”,另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”,发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用,如此一手抓调控,一手抓整合,共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。

最新统计显示,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。2017年,63家上市房企的平均负债率为78.6%,比上年上升1.9个百分点。其中,有18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。

房企负债率不断攀升,意味着风险不断加大。近两年来,房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金,以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱,现在已经明显收紧,信托等融资手段也受到严格约束,无法再像过去那样大规模融资。一部分房企把融资的目标转向了境外,但对于一些规模不大、市场影响力和信誉都不太过硬的房企来说,此路也颇不畅通。无奈之下,少数房企只能求助于地下金融组织,从而让风险进一步扩大。

房企出现负债率攀升,与楼市低迷有关,而市场之所以低迷,除了受调控影响外,也与房企前些年过度高价拿地,土地成本过高,导致商品房建设成本太高有关。面对调控持续收紧,很多房企想通过降价来回笼资金,但这又可能导致亏损;而为了保证不亏损,有的房企捂盘惜售,结果捂的时间越长,亏得也越多。房价在调控之下上涨基本停止,财务成本和管理成本不断增加,不少房企难以维持资金正常运行,资金链越来越紧也在所难免。

在房地产行业,一向是资金实力决定土地谈判能力,融资能力决定市场竞争能力,谁能在市场融到资,谁具有强大的资金实力,谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。那些规模较小、实力不强,尤其是资金实力和融资能力不足的企业,显然难有较大的话语权。如此情况下,房地产领域会不会迎来一场整合之风,就值得关注了。

前几年也曾出现过类似情况,很多人认为房地产会掀起一场整合之风,甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局。然而整合并没有发生,除了少数小企业关门,其他房企基本没有变化。主要原因在于,前几年市场的波动,特别是房价持续上涨,让房企有了生存的空间和条件。眼看有的房企不行了,房价却上涨了,市场需求也增多了,于是这些房企缓过气来了。而现在,这一轮调控仍在进行中,市场的变化特别是房价持续上涨的条件并不存在,房企要想活下去,必须有足够的资本做支撑,有足够的资金做保障,有舍得赔钱的心理准备和条件。

从企业的角度讲,当然不希望资金链断裂、企业破产,因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲,也不希望看到房地产企业资金链断裂,因为很多开发企业的大部分资金来自于银行,企业有个风吹草动,银行也随之风险大增。从政府的角度讲,同样也不希望出现房企破产的问题,因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业,一家企业出事,其他企业也要跟着受累,肯定不是好事。

中央多次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,并将房地产调控的部分权力和责任交给地方政府,地方政府不会轻易做出放松调控的决定。对不少房企来说,日子只会过得越来越紧,只能精打细算勉力维持,如果想通过继续扩大债务的方式“死扛”,指望等待调控放松来缓解自己的压力,这种愿望几乎注定了要落空。

为避免房企资金链断裂甚至大面积破产,避免出现剧烈震荡,唯有走行业整合之路,让有实力、有能力、有市场的房企整合其他房企。一方面坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则不动摇,继续完善政府调控的“有心之手”;另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”,发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用。如此一手抓调控,一手抓整合,共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。

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